תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בנייה בבית משותף

עפ"י רוב ,זכויות בנייה בבית משותף מהוות חלק מהרכוש המשותף של הבניין, אלא אם הוגדר אחרת בתקנון הבית המשותף.

זכויות הבנייה אמורות להתחלק בין בעלי הדירות , בהתאם לחלקה היחסי של כל דירה ברכוש המשותף. בהרבה מקרים, לא ניתן לנצל בפועל את זכויות הבנייה בהתאם לחלק היחסי בשל בעיות תכנוניות וכו' .תשלומי האיזון בגין ניצול זכויות בנייה בבית משותף, נועדו לאזן את הפגיעה שנוצרת בבית המשותף בעת שבעל זכויות קנייניות מסוים, מבקש להרחיב את דירתו על חשבון השטח המשותף, ובעל דירה אחר ,אשר חלקו ברכוש המשותף אינו ניתן לניצול זהה ,יקבל פיצוי כספי, אשר יאזן את ההפסד שנוצר, עם ההחלטה להרחבת אותה דירה.

-בתיקון מס' 18 לחוק המקרקעין כפי שהתפרסם בספר החוקים מס' 1518 התווסף סעיף 71 ב לחוק המקרקעין . ס' 71 ב(א) לחוק המקרקעין קובע: " בבניין משותף רשאים מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ,להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית ,לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה .ואולם ,היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי ,רשאים להחליט על כך מי שבבלותם שישים אחוזים מהדירות".

סעיף 71 ב(ד) קובע כי ככל שנתקבלה החלטה כאמור בסעיף א ,כי אזי חייב בעל דירה שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה ,לשלם במועד ההרחבה ,תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

סעיף 71 ב(ה) לחוק המקרקעין קובע כי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה יקבע את היקף תשלומי האיזון.

תפקיד שמאי מקרקעין בהערכת תשלומי איזון

כאמור ,סעיף 71 ב(ה) לחוק המקרקעין קובע כי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה יקבע

את גובה תשלומי האיזון בין דיירי הבית המשותף . לשמאי מקרקעין תפקיד חשוב ומכריע ,לצורך יצירת איזון שוויוני והוגן בין בעלי הדירות בבית המשותף. לשמאי מקרקעין יש את הכלים המקצועיים ואת הידע הנדרש ,על מנת להבין האם קיימת פגיעה קניינית בזכויות הבנייה ,ומהו הפיצוי הכספי הראוי, על מנת ליצור איזון בין הדיירים בבית המשותף. פנייה לשמאי מקרקעין בשלבים הראשוניים של ההליך תביא לפתרון יעיל, הוגן ומהיר תוך שמירה על שכנות טובה וחיים משותפים תקינים.